Gastronomie pachten oder übernehmen: Prüfliste vor dem Vertrag

Worum es bei der Prüfung geht

Wer ein bestehendes Lokal pachtet oder kauft, übernimmt Räume, Einrichtung, Zahlen, Verträge, Personal und Risiken auf einmal. Die Prüfung beantwortet drei Fragen: Trägt der Betrieb die Pacht oder den Kaufpreis, was geht rechtlich auf Sie über, und was fehlt in den Unterlagen? Zum Kauf eines Geschäfts allgemein siehe Geschäft übernehmen und Nachfolge prüfen. Zeiträume und Auswahl der Unterlagen in der folgenden Tabelle sind redaktionelle Empfehlungen, keine gesetzlichen Vorgaben.

Diese Unterlagen verlangen Sie

Unterlage	Warum sie zählt	Wie Sie prüfen	Frage an Verkäufer oder Verpächter
Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, Umsatzsteuer-Voranmeldungen der letzten drei Geschäftsjahre	Sie zeigen, was der Betrieb abwirft	Umsatz in der Kasse mit der Umsatzsteuer vergleichen	„Welche Zahlen hat das Finanzamt bekommen?“
Kassenabschlüsse und Meldungen zum Kassensystem	Sie belegen die Umsätze tagesgenau; in Deutschland muss, wer ein elektronisches Aufzeichnungssystem verwendet, es dem Finanzamt melden (§ 146a Abs. 4 AO)	Kassenberichte mit dem Jahresumsatz abgleichen; siehe Kassenprüfung und Betriebsprüfung	„Gab es Prüfungen oder Beanstandungen?“
Pacht- oder Mietvertrag mit allen Nachträgen	Laufzeit, Kündigung und Pachthöhe bestimmen das Risiko	Form prüfen: In Deutschland gilt ein Vertrag über Räume, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 550 BGB)	„Läuft der Vertrag auf mich, und wer ist Eigentümer der Räume?“
Inventarliste mit Zustand, Wert und Eigentumsnachweis	Sie legt fest, was Sie bekommen und zurückgeben	Gegenstände vor Ort abhaken; fremdes Eigentum und Leasing ausweisen lassen	„Was ist geleast, was gehört Dritten?“
Arbeitsverträge, Lohnlisten, Urlaubs- und Überstundensalden	Arbeitsverhältnisse können mit übergehen	Zahl der Beschäftigten, Kündigungsfristen und Rückstände ansehen	„Welche Ansprüche sind offen?“
Gewerbe- oder Gaststättenberechtigung, Hygienekontrollberichte	Ohne Berechtigung dürfen Sie nicht betreiben	Berechtigung und Berichte lesen; in Deutschland erlischt die Gaststättenerlaubnis nach dem Bundes-GastG nach einem Jahr ohne Ausübung, die Frist ist aus wichtigem Grund verlängerbar (§ 8 GastG)	„Wann wurde zuletzt kontrolliert?“
Verbindlichkeiten: Steuern, Lieferanten, Sozialversicherung	Daraus kann eine Haftung entstehen	Saldenlisten und Bescheide einsehen	„Gibt es offene Beträge oder Streit?“
Lieferverträge, Versicherungen, Leasing	Sie laufen möglicherweise weiter	Kündigungsfristen notieren	„Welche Verträge bleiben bestehen?“

Was geht rechtlich über?

Frage	Deutschland	Österreich	Schweiz
Vertragstyp Pacht	Pachtvertrag nach § 581 BGB; Mietrecht entsprechend; bei Inventar zum Schätzwert gilt § 582a BGB	Bestandvertrag; Pacht, wenn die Sache nur durch Fleiß und Mühe benutzt werden kann (§§ 1090, 1091 ABGB)	Pachtvertrag nach Art. 275 OR; für Verträge, die im Wesentlichen Geschäftsräume überlassen, gelten die Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss (Art. 253b Abs. 1 OR)
Verkauf des Betriebs	Haftung bei Firmenfortführung (§ 25 Abs. 1 HGB); bestimmte betriebsbezogene Steuern und Steuerabzugsbeträge bei Übereignung im Ganzen, in den zeitlichen Grenzen und beschränkt auf das übernommene Vermögen (§ 75 Abs. 1 AO), nicht beim Erwerb aus der Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren (Abs. 2)	Haftung für zum Unternehmen gehörige Schulden, die der Übernehmer kannte oder kennen musste, soweit er nicht schon so viel getilgt hat, wie das übernommene Vermögen wert ist (§ 1409 Abs. 1 ABGB)	Übernahme mit Aktiven und Passiven: Verpflichtung gegenüber den Gläubigern nach Mitteilung oder Auskündigung; früherer Schuldner haftet drei Jahre solidarisch mit, bei fälligen Forderungen ab Mitteilung, bei später fälligen ab Fälligkeit; bei im Handelsregister eingetragenen Rechtsträgern und Einzelunternehmen Fusionsgesetz (Art. 181 Abs. 1, 2, 4 OR)
Pacht statt Kauf	Prüfen Sie, ob der Vertrag als Übernahme des Geschäfts gilt	Fortführung im Weg der Pacht ist kein Erwerb nach § 38 Abs. 1 UGB (§ 38 Abs. 5a)	Vertrag und Art. 181 OR prüfen
Personal	§ 613a Abs. 1, 5 BGB: Eintritt in Arbeitsverhältnisse bei Übergang durch Rechtsgeschäft; Unterrichtung in Textform	§ 3 Abs. 1 AVRAG	Art. 333 Abs. 1 OR: Übergang, außer der Arbeitnehmer lehnt ab

Veräußert in Deutschland der Verpächter die verpachteten Räume nach der Überlassung an den Pächter, tritt der Erwerber nach dem entsprechend anwendbaren § 566 BGB in den Vertrag ein (anwendbar über § 581 Abs. 2, § 578 Abs. 1, 2 BGB). Prüfen Sie daher, wer Eigentümer ist.

Woraus sich die Kosten zusammensetzen

Preise nennt der Artikel nicht. Sie setzen sich aus der Pacht oder dem Kaufpreis, einer Ablöse oder einem Schätzwert für das Inventar, Kaution oder Sicherheit, Nebenkosten, nötigen Reparaturen und Renovierungen, Gebühren für Genehmigungen und Beratung zusammen. Bei Inventar zum Schätzwert tragen Sie als Pächter die Gefahr des zufälligen Untergangs und müssen bei Beendigung zum Schätzwert zurückgeben (§ 582a Abs. 1, 3 BGB, wenn das so vereinbart ist).

Warnsignale in Angebot und Vertrag

• Umsatzangaben nur mündlich oder ohne Kassenabschlüsse.
• Keine Inventarliste, oder Inventar ohne Eigentumsangabe.
• Befristung länger als ein Jahr ohne Textform (Deutschland): Der Vertrag gilt dann ohne Befristung (§ 550 BGB).
• Unklar, ob Genehmigung und Personal auf Sie übergehen.
• Offene Verbindlichkeiten, die nicht aufgelistet sind.

Welche Kriterien für welchen Betrieb

Situation	Das wiegt am meisten
Pacht eines eingerichteten Lokals	Vertragslaufzeit, Inventarliste, Zustand der Küche
Kauf mit Personal	Haftung für Schulden, Betriebsübergang, Personalkosten
Betrieb mit Alkoholausschank	Berechtigung, ob sie übergeht, Zuverlässigkeit des Betreibers
Betrieb ohne eigene Buchführung	Kassenabschlüsse, Plausibilität gegen Wareneinkauf

So prüfen Sie in fünf Schritten

1. Unterlagen anfordern (Tabelle oben) und Fristen setzen.
2. Zahlen mit Kasse, Steuer und Einkauf abgleichen; Wareneinsatz gegenrechnen (Wareneinsatz berechnen).
3. Vertrag und Inventar vor Ort prüfen; Genehmigungsfragen bei der Behörde stellen.
4. Haftung und Personal mit Steuer- und Rechtsberatung klären.
5. Erst dann unterschreiben, und zwar in der Form, die das jeweilige Recht für die Laufzeit verlangt.